北京今日卖地揽金近92亿，北三环地块未来销售均价8万5

今日，北京迎来“黄金周”之后的首次土地拍卖，3宗住宅用地，成交金额达到了91.9亿元。具体来看，三宗地分别分布在海淀、通州、和大兴亦庄开发区，三宗地起拍价共67.7亿元。其中最引人关注的海淀四道口地块商品房限价8.9万元/平米。吸引了保利、首开、天恒等数十家房企参与竞逐。

海淀地块成交价仅比限价低4000

率先竞拍的海淀地块位于海淀区四道口，建筑面积3.12万平方米，起始价为12.36亿元。公开资料显示，该地块商品住房销售均价不超过8.5万元/平方米，且最高销售单价不得超过8.96万元/平方米。

最终，天恒以16.5亿元，自持率36%，赢得海淀四道口地块，溢价率33.5%。

据了解，紧邻四道口地块的四道口5号院二手房均价为9.5万元/平米，稍远一点的皂君庙、财大家属院等小区的均价约为8.5万元/平米。此次出让地块的限价与周边二手房相当。

而除了限价之外，此次出让的四道口地块，还执行了“9070”（即90平米以下面积需要占70%住宅面积的规定），商品住房5年内不得交易等政策，并且规定地块商业用房以3000元/每平米回购5000平米，无偿提供945平米商业用房加1370平米商品房住宅。

中原地产首席分析师张大伟分析认为：该地块中有2.19万平米是70年产权的住宅用地，9382平米为商业用地。商业部分与持有部分都按照商品房可售部分70%的价值计算，楼面价为8.12万。

值得注意的是这一数字相比该地块限制的销售均价仅相差不足4000元。对于该地块日后将打造什么样的产品，是否能够盈利，不少业内人士都提出了一定的质疑。对此，记者也联系了天恒品牌部相关人士，但截止发稿时，对方未给予任何回复。

不过张大伟认为，该地块位置稀缺，对于开发商来说，不存在销售困难，地块最后的价格虽然不高，依然有一定价值。

亦庄地块价格低于市场预期

而今天成交的另一地块，位于大兴亦庄的北京经济技术开发区河西区地块，建筑面积16.57万平方米。起始价为46.4亿元，该地块中商品住房销售均价不超过5.3万元/平方米，且最高销售单价不得超过5.5万元/平方米。经数轮角逐，金地+保利+首开联合体以62.9亿元，2%自持率摘得此地，溢价率35.56%。

而于今天成交的第三宗土地位于通州区西集镇西集村，建筑面积9.8万平方米，起始价为9亿元。该宗地居住建筑全部建设“自住型商品住房（即共有产权房）”，销售价格2万元/平方米（含全装修费用）。最后，被首开+房地+远洋+新奥联合体以12.5亿元收入囊中。

对此，张大伟就表示，从房企拿地节奏看，对海淀、开发区亦庄等优质土地依然拼抢激烈，两宗地块均竞争到了持有环节，但是开发区亦庄地块成交价格低于市场预期。

他向记者表示：“北京住宅土地市场已经全面限价化。在历史最严格的调控下，房企发力拼抢限价房,北京调控力度刷新历史，从各方面封堵了房地产炒作的空间.从市场库存看,大部分企业依然处于补库存阶段，虽然市场已出现趋势性的调整，但大部分企业依然对保障属性的土地比较热衷。”张大伟表示，特别是城区住宅土地依然很受企业青睐。地块楼面价依然接近地上面积的限价，对于企业来说，未来依然要比拼成本优势及深挖地下车位及商业等价值。

而易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示，从北京土地市场的未来发展来看，供地规模会有继续增加的可能，而价格方面则会受到较好地管控，一定程度上说明当前土地市场的政策管控是积极有效且会持续的。今后，房企依然会看好北京的土地市场，但当前在融资压力增大的情况下，联合拿地的趋势或也会增加。随着后续北京住房市场的改革，包括共有产权住房用地的供应也会增加，相关房企也需要积极转变拿地策略。